COLUMN
お役立ちコラム
2024/11/29
【フラット35】2024年2月からポイントメニュー改定！住宅性能や世帯構成など組み合わせて上手に活用しよう！
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一度は聞いたことがある【フラット35】は、最大35年間固定金利の住宅ローンでおなじみですが、2022年10月から「ポイント制度」に変わっていることをご存じでしょうか。同じ省エネ住宅であっても、金利引き下げパターンが異なってくるので、今後【フラット35】をご検討される場合は、是非本制度を知っていただくとともに、「どんな『省エネ住宅』を建てるか」や「世帯構成」なども踏まえると、フラット35の活用する際、どのくらいお得になるのか比較検討材料にしていただけたら幸いです。
※新築一戸建てを対象としたコラムの為、一部分割愛しております。
この住宅ローン制度は「全期間固定金利」が大きなメリットです！
「全期間固定金利」である点は、フラット35の代名詞とも言えますね。また、審査対象であったり、総返済額をイメージしやすい点など、フラット35も他の住宅ローンと比べた際の「良さ」があります。メリット・デメリット含め、詳細は下記コラムをご参照ください。
【2024年版】フラット35(S) 適合証明書の取得方法 ＆ 『つなぎ融資への提出』注意点をわかりやすく解説します。
変動型住宅ローンが借りられない建築主の方や、将来の金利上昇に備えて検討される方向けに、『フラット35』という固定金利ローンがございます。
フラット独自の技術基準や証明書取得があり、なかなかフラットを使わずどう取得していいかわからない、準備するのが大変そう、という方向けに、具体的な取得方法と注意点をお伝えしていきます。
※注意※「土砂災害特別警戒区域内（レッドゾーン内）」に建設すると適用外に！
2022年10月以降、「土砂災害特別警戒区域内（レッドゾーン内）」の新築住宅は「フラット35S」のプランの利用ができなくなっています！確認せずあとでフラット35審査通りませんでした。とならないよう、あらかじめ建設予定の段階で一度確認しておきましょう！
2022年10月以降は【ポイント制】に ▶ 2024年2月からメニュ―が改定！
2022年10月時点でのポイント制度
2022年10月以降は【ポイント制】となっています。「①住宅性能で選ぶ」、「②管理・修繕で選ぶ」、「③エリアで選ぶ」の計３項目から該当する項目を選んでいき、最終的なポイント数に応じて、金利の引下げ率や期間が変動します。総獲得ポイントが４ポイントになる住宅はフラット35を活用した場合に、一番金利引き下げの恩恵をうける制度になります。
2024年2月からポイント制度のメニュ―が改定！
2024年2月よりフラット35の金利引き下げメニューが改正され、従来の「①住宅性能で選ぶ」、「②管理・修繕で選ぶ」、「③エリアで選ぶ」の3項目に、新たに「子育てプラス（家族メニュー）」の項目が追加され、合計4項目から該当する項目を選択していった合計ポイントに併せて、金利優遇の期間が変わります。改めてそれぞれの項目についてまとめてみます。
家族構成で選ぶ
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
2024年2月より新たに追加されたのがこちらの「家族構成」になります。
家族構成が「若者夫婦世帯orこども1人」、「2人」、「3人」…という世帯構成状況によって、付与ポイントが変動します。
※子ども･･･借入申込年度の4月1日時点で、年齢が18歳未満であること
住宅性能で選ぶ
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
フラット35Sの性能で『ZEH（3ポイント）』を選択する場合は、ゼロエネ住宅（ZEH）を建てられた場合のみ該当＜※＞します。『ZEH』と証明するためには「BELS評価書」の取得が必要となります。
※寒冷地や低日射地域、都市部狭小地などに建てられる場合は再生可能エネルギー含めて100％以上の削減ができなくとも『NearlyZEH』『ZEHoriented』の基準を満たした場合は、『フラット35S(ZEH)』に該当
【最新】2024年4月よりBELS評価書が改定され性能や目安光熱費などが一目でわかるように!!性能表示の「自己評価型」「第三者評価型」も分かりやすく説明します
「BELS（ベルス）評価書」という言葉を聞く方も年々増えてきているのではないでしょうか。今更ですがそもそもBELSとは？から、新築時にBELS評価書ってあった方がいいの？BELSで何が分かるの？何に活用できるの？等について今回新旧のデザイン比較などを含めてまとめていきたいと思います。新築注文住宅で、建売住宅で、はたまた中古住宅のリノベ物件で、マイホーム生活も様々な選択肢がある現在、是非記事を読んでいただいて性能表示の内容と取得の重要性について知っていただき、ご検討いただけたら幸いです。
金利Aプラン・金利Bプランの条件は以下の通り
各項目より、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であれば該当します。
各項目より、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であれば該当します。
省エネ性の断熱等級や一次エネ消費量等級は建設予定地の地域区分によって基準値が変わりますのでご注意ください。
下記画像 引用元：YKKAP『省エネ上位等級の新設で、家づくりが変わる』 より
※断熱性能等級参照 ※省エネ地域区分は代表的な地域を掲載
断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級はご存知ですか？概要と計算方法をチェック
『断熱等級6相当』『等級7相当』などという住宅が増えてきているようですが、この等級についてどういったものかご存知でしょうか。
断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級、そして仕様基準と標準計算など、等級を取得するための概要についてまとめていきます。
そして、第三者評価によって取得ができます『BELS評価書』『長期優良住宅』など、代表的なものを紹介していきます。
2025年4月施行！待ったなし！～法改正で変わる『耐震等級3』への意識～
近年のZEH化推進により、「太陽光発電設備」の設置や、断熱材・開口部の高性能化が進んでいる今、比例して固定荷重（建物自体が持つ重さ）が増加していることも忘れてはなりません。住宅の「省エネ化」は今後ますます加速していきます。それを危惧し、2025年4月より、『4号特例』が見直されて、耐震検討方法が改定します。「性能」と「耐震」のバランスがなぜ重要なのか。性能上げたいけれど耐震は...の時代ではなく、標準で「性能」や「耐震」のセットで考える事をお勧めします！
管理・修繕で選ぶ
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
「家族構成」「住宅性能」で選択した後、続けて「管理・修繕から選ぶ」にて該当する箇所があれば選択することができます。新築一戸建ての観点から見ると、「長期優良住宅」であれば「②管理・修繕で選ぶ」の項目で１ポイント加点できます。
【省エネ住宅】長期優良住宅取得は当たり前の時代へ！耐震性能や維持保全が重要な理由は？
『認定長期優良住宅』は平成21年に制度導入～令和5年度終了時点で認定実績は150万戸を超えました。令和5年度に新築された一戸建て住宅のうち、長期優良住宅認定取得率は31.3％と、4年連続で増加中であり、新築の約4件に1件は長期優良住宅となっています。「優遇措置を受けられる点」や「補助金事業への申請が可能な点」も大きなメリットですし、それらが“第三者評価によって認められていること”が何よりのキーポイントです。長期優良住宅についてのメリットや注意点についてまとめていこうと思います。
エリアで選ぶ
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
最後に「エリアで選ぶ」項目です。UIJターン、コンパクトシティ形成、空き家活用、防災・減災、地域産材使用、景観形成などの地域活性化に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による財政的支援とあわせて、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げます。「子育て支援」や「地域移住支援型」に該当する場合は『2ポイント』、「地域活性化」に該当する場合は『1ポイント』がそれぞれ加点できます。
また、『フラット35地域連携型』『フラット35地方移住支援型＜※＞』は、それぞれ連携する地方公共団体が定める制度に該当する場合にご利用できます。建設予定エリアの地域の事を調べてみたい方は公式HPのリンクを掲載いたしますので併せてご確認ください。
※移住支援：東京23区に在住または通勤する方が、東京圏外へ移住し、起業や就業等を行う方に、都道府県・市町村が共同で交付金を支給する事業
参照HP①：住宅金融支援機構【フラット35】地方移住支援型
参照HP②：住宅金融支援機構【フラット35】地域連携型
最終的な総ポイント数を確認！ポイント数に応じて金利引き下げ率や期間が決まります
※引用：住宅金融支援機構フラット35HPより
建設予定の住宅情報（お施主様情報や建設地・住宅性能など）を上記４項目（「世帯構成」「住宅性能」「管理修繕」「エリア」）それぞれに当てはめていくと、獲得ポイント数がイメージできるかと思います。参考までに１つのパターンをポイント獲得別で比較してみましたので見てみましょう。
エコプラ君
借入金4,500万円 元利均等 ボーナス支払無
金利基準2024.11月の「1.84％」※融資率9割以下 で一度シミュレーションしてみよう
ポイント別で比較する為、ZEHや長期優良住宅はオプションで取得も検討しよう
エコプラ君の家族構成：40歳未満の夫婦・こども2人（長期やZEHは未定）
長期・ZEH取得するかしないかで223万円の差額に ※公式HPよりシミュレーション
エコプラ君
長期やZEHにするメリットあるね～！シミュレーションしておいてよかった
「高性能住宅」や「地域連携が手厚い地域で生活」を検討している方は『金利優遇』のメリットも大きい
2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現に向け、2022年10月1日より『長期優良住宅』などの認定住宅の認定基準引き上げ（基準の見直し）も施行されました。住宅の省エネ化を国策として勧めている背景もあり、「高性能住宅」を検討される方は「ZEH」や「長期優良住宅」取得により最大4ポイント獲得が見込めるでしょう。
また、地方公共団体が『地方活性化』に力をいれているエリアに建設を予定されている方もポイント獲得を見込めます。
最終的に、総獲得ポイント数が多ければ多いほど【フラット35】を活用した際の『金利優遇』のメリットを感じられます。逆に「ポイント獲得数が少ないな」という方は『金利優遇』という観点で見るとメリットを感じにくいのかなと感じます。
まとめ
今回はポイント制度が改定されたフラット35の金利引き下げについてまとめました。固定金利、住宅ローンの審査基準など、【フラット35】のもともとの利点に加えて、ポイント制度の改正によって、『高性能住宅』や『地方活性化を目指す地域での生活』を検討されている方は「金利優遇」という面でも大きなメリットを感じると思います。加えて「世帯構成」も加わったので活用を検討する層は増えるのではないでしょうか。シミュレーションをきっかけに『高性能住宅』を検討する方はもちろん、大きくでて、『移住』を考える方もいるのかもしれません。現在の日本は海外との金利差が開き続け、『円安』をいやになるほど耳にします。住宅ローンも例外ではなく、いつまでも「変動金利が低水準で保っていられるか」も不透明な状況です。生活費も値上がり市場、住宅ローンだけでも「固定金利」で先を見据えた安心を。という選択肢を持っておくことに越したことはないでしょう。
弊社では「フラット35」をはじめ「長期優良住宅」「ZEH（BELS取得）」「住宅補助金施策」などの取得申請サポートを承っております。是非、一度ご相談やお見積りなど、お気軽にお問い合わせください！
参考HP：住宅金融支援機構【フラット35】
